Нижче подано адаптований український переклад і практичне пояснення статті 16 Directive (EU) 2024/1275. Ця стаття стосується доступу до даних будівлі, обміну даними, сумісності цифрових сервісів і зв’язку таких даних із цифровим журналом будівлі.

Головна ідея статті 16: власник, орендар або управитель будівлі повинен мати доступ до даних про свою будівлю і її технічні системи. Без даних неможливо нормально оцінити енергоспоживання, планувати реконструкцію, контролювати роботу обладнання, готувати енергетичний сертифікат або приймати рішення щодо модернізації.

38.1. Доступ власників, орендарів і управителів до даних

Держави-члени ЄС мають забезпечити, щоб власники будівель, орендарі та управителі мали прямий доступ до даних систем будівлі. За їхньою згодою доступ до таких даних або самі дані можуть надаватися третій стороні відповідно до чинних правил і договорів.

Пояснення простими словами

Якщо людина володіє будівлею, орендує її або управляє нею, вона має розуміти, що відбувається з енергією, обладнанням і технічними системами. Дані не повинні бути закриті в обладнанні, сервісі, компанії-обслуговувачі або незрозумілій програмі, до якої власник не має реального доступу.

Для практики це означає, що власник має мати можливість передати дані енергоаудитору, технічному консультанту, проєктувальнику, управителю, банку, підряднику або іншому спеціалісту, якщо це потрібно для реконструкції, енергетичного аудиту, ремонту чи фінансування.

38.2. Які дані маються на увазі

Дані систем будівлі мають включати принаймні наявні дані, пов’язані з енергетичними характеристиками будівельних елементів, енергетичними характеристиками технічних послуг будівлі, строком служби систем опалення, якщо такі дані доступні, системами автоматизації та керування, лічильниками, вимірювальними і контрольними пристроями, а також зарядними точками для електромобільності.

Пояснення

На практиці це може бути дуже широкий набір інформації. Частина даних є в технічній документації, частина — в обладнанні, частина — в лічильниках, частина — у сервісних компаній або управителів будівлі.

• енергетичний сертифікат будівлі;
• паспорт реконструкції, якщо він є;
• дані про стіни, покрівлю, вікна, двері, утеплення, теплові мости;
• дані про систему опалення, вентиляції, кондиціювання і гарячого водопостачання;
• дані лічильників електроенергії, газу, тепла, води;
• показники систем автоматизації та керування будівлею;
• дані про сонячні панелі, інвертори, акумулятори і власне споживання;
• дані про зарядні станції електромобілів;
• дані про обслуговування, заміну обладнання і прогнозований строк служби систем;
• звіти про обстеження, інспекції, вимірювання і технічні перевірки.

38.3. Зв’язок із цифровим журналом будівлі

Дані систем будівлі мають, якщо це можливо, бути пов’язані з цифровим журналом будівлі.

Пояснення

Цифровий журнал будівлі — це ідея структурованої технічної історії об’єкта. У ньому можуть зберігатися енергетичні сертифікати, паспорти реконструкції, дані про матеріали, ремонти, технічні системи, інженерне обладнання, обстеження, сонячну генерацію, зарядні станції, автоматизацію та інші важливі дані.

Для власника це важливо під час продажу, оренди, реконструкції, страхування, фінансування, ремонту або спору з підрядником. Будівля з нормальною технічною історією є зрозумілішою і менш ризиковою.

38.4. Сумісність сервісів і обміну даними

Держави-члени мають сприяти повній сумісності сервісів і обміну даними в межах Європейського Союзу.

Пояснення простими словами

Дані мають бути не просто формально доступними, а придатними для використання. Якщо кожен виробник обладнання, кожна програма, кожен лічильник і кожна база даних працюють у закритому форматі, власник не може ефективно керувати будівлею.

Сумісність потрібна для того, щоб енергоаудитор міг використовувати дані лічильників, управитель — дані автоматики, власник — дані сертифіката, банк — дані про енергетичний стан, а підрядник — інформацію про майбутню реконструкцію.

38.5. Безпека, прозорість і недискримінаційність доступу

Під час встановлення правил управління та обміну даними мають враховуватися вимоги безпеки, захисту персональних даних, прозорості, недискримінаційного доступу, а також чинні правила ЄС і національного права.

Пояснення

Дані будівлі можуть бути чутливими. За ними можна зрозуміти, коли люди перебувають удома, як працює бізнес, які є витрати, які технічні системи встановлені, чи є сонячні панелі, зарядні станції або інше обладнання. Тому доступ до даних має бути одночасно зручним і захищеним.

38.6. Практичне значення для будівельного аудиту

Для якісного будівельного або енергетичного аудиту дані мають велике значення. Огляд на місці показує фактичний стан, але дані дозволяють зрозуміти динаміку: як будівля споживає енергію, коли виникають піки, чи працює автоматика, чи є перевитрата, чи змінюється ефективність системи після ремонту.

• без даних складно оцінити реальне енергоспоживання;
• без історії споживання складно відокремити дефект будівлі від особливостей експлуатації;
• без даних обладнання складно оцінити ефективність опалення, вентиляції або охолодження;
• без технічної документації складно планувати реконструкцію;
• без даних про лічильники, автоматику і зарядні станції складно оцінити електричні ризики;
• без цифрової історії будівлі кожен новий власник починає технічний аналіз майже з нуля.

39. Фінансові стимули, навички та ринкові бар’єри

Нижче подано адаптований український переклад і практичне пояснення статті 17 Directive (EU) 2024/1275. Ця стаття стосується фінансування реконструкції будівель, інструментів підтримки, ринкових бар’єрів, професійних навичок і поступової відмови від фінансових стимулів для автономних котлів на викопному паливі.

Головна ідея статті 17: неможливо перетворити будівельний фонд на фонд будівель з нульовими викидами до 2050 року лише наказами або нормами. Потрібні гроші, доступні процедури, технічна допомога, кваліфіковані спеціалісти, зрозумілі фінансові інструменти і підтримка тих власників, які самостійно не можуть профінансувати реконструкцію.

39.1. Держави мають забезпечити фінансування та підтримку

Держави-члени ЄС мають забезпечити належне фінансування, заходи підтримки та інші інструменти, здатні усунути ринкові бар’єри і забезпечити інвестиції, необхідні для виконання національного плану реконструкції будівель та перетворення будівельного фонду на фонд будівель з нульовими викидами до 2050 року.

Пояснення простими словами

Якщо власник має старий холодний будинок, але не має коштів, знань або доступу до нормального підрядника, сам факт існування вимог не допоможе. Потрібні фінансові програми, кредити, гранти, гарантії, технічна допомога, зрозумілі процедури і захист від неякісних робіт.

Інакше енергоефективність залишиться темою для тих, хто вже має достатньо ресурсів, а найгірші будівлі залишаться в найгіршому стані.

39.2. Прості та зрозумілі процедури фінансування

Держави-члени мають забезпечити, щоб заявки та процедури отримання публічного фінансування були простими і впорядкованими, щоб полегшити доступ до фінансування, особливо для домогосподарств.

Пояснення

Надто складні процедури вбивають модернізацію. Якщо для отримання підтримки потрібно пройти десятки кабінетів, підготувати незрозумілі документи, чекати місяцями і не мати гарантії результату, багато власників просто відмовляться від реконструкції.

Тому фінансові програми мають бути не тільки формально доступними, а реально зручними для людей.

39.3. Приклади фінансових інструментів

Директива орієнтує держави на використання різних фінансових інструментів для підтримки реконструкції будівель.

• кредити на енергоефективність;
• іпотечні продукти для реконструкції будівель;
• договори енергосервісу та energy performance contracting;
• схеми pay-as-you-save, коли виплати пов’язані з економією;
• податкові стимули;
• знижені ставки податків на ремонтні роботи і матеріали;
• схеми on-tax або on-bill, коли фінансування повертається через податки або рахунки;
• гарантійні фонди;
• фонди, орієнтовані на глибоку реконструкцію;
• програми, які підтримують реконструкції з істотним мінімальним рівнем енергозбереження;
• mortgage portfolio standards — підходи, які стимулюють банки покращувати енергетичний стан іпотечного портфеля.

Пояснення для власника

Головне — фінансування має бути пов’язане з технічним результатом. Погано, коли гроші виділяються просто на “ремонт”. Правильно, коли підтримуються заходи, які реально зменшують енергоспоживання, покращують комфорт, знижують ризик плісняви, підвищують безпеку і збільшують довгострокову цінність будівлі.

39.4. Пріоритет глибокої реконструкції

Фінансові інструменти мають підтримувати не тільки дрібні окремі заходи, а й глибоку реконструкцію або поетапну глибоку реконструкцію, якщо це технічно і економічно доцільно.

Пояснення

Глибока реконструкція означає, що будівлю покращують системно: оболонка, вентиляція, опалення, автоматика, вікна, покрівля, теплові мости, волога, сонячна енергія або інші рішення оцінюються разом.

Поетапна глибока реконструкція дозволяє робити це не одразу, а в логічній послідовності. Наприклад, спочатку покрівля і вентиляція, потім фасад і вікна, потім модернізація опалення, потім сонячні панелі або акумулятор.

39.5. Підтримка вразливих домогосподарств

Фінансова підтримка має бути особливо орієнтована на вразливі домогосподарства, людей, які постраждали від енергетичної бідності, домогосподарства з низьким доходом і, де це застосовно, мешканців соціального житла.

Пояснення

Найгірші за енергоефективністю будинки часто належать або використовуються людьми, які не мають достатніх коштів на реконструкцію. Якщо підтримка не буде соціально спрямованою, то саме найгірші будівлі залишаться без модернізації.

Тому EPBD поєднує кліматичну, енергетичну і соціальну політику: менші рахунки, тепліше житло, менше плісняви, менше енергетичної бідності.

39.6. Захист орендарів

Держави-члени мають враховувати соціальні наслідки реконструкції та захист орендарів, зокрема через механізми підтримки або запобіжники від непропорційного зростання орендної плати.

Пояснення

Реконструкція може підвищити якість житла, але також може стати підставою для різкого підвищення оренди. Якщо орендарі не захищені, енергоефективність може призвести до витіснення людей із житла. Тому потрібен баланс між інвестиціями власника і соціальним захистом мешканців.

39.7. Ринкові бар’єри

Директива вимагає працювати не тільки з фінансовими, а й з ринковими бар’єрами, які заважають реконструкції будівель.

• нестача кваліфікованих підрядників;
• недовіра до якості робіт;
• відсутність зрозумілих технічних рішень;
• складні процедури погодження;
• відсутність документації на старі будівлі;
• конфлікти між співвласниками;
• проблема розділених стимулів між власником і орендарем;
• нестача доступного кредитування;
• страх перед помилками реконструкції;
• відсутність технічного супроводу після отримання фінансування.

39.8. Навички і кваліфікація спеціалістів

Для виконання цілей реконструкції держави-члени мають сприяти розвитку професійних навичок, підготовці і кваліфікації спеціалістів, які працюють у сфері енергоефективності будівель, реконструкції, будівництва, технічних систем та пов’язаних послуг.

Пояснення

Навіть хороша програма фінансування не дасть результату, якщо на ринку немає фахівців, які здатні якісно утеплити фасад, змонтувати вентиляцію, налаштувати тепловий насос, збалансувати систему опалення, правильно встановити вікна або зробити безпечну зарядну інфраструктуру.

Енергоефективність залежить не тільки від матеріалів, а й від рук, проєкту, контролю якості і технічної культури виконання робіт.

39.9. Відмова від фінансових стимулів для автономних котлів на викопному паливі

Держави-члени мають припинити надання фінансових стимулів для встановлення нових автономних котлів, що працюють на викопному паливі, відповідно до строків і умов, передбачених директивою.

Пояснення простими словами

Європейська політика більше не хоче фінансувати встановлення нового обладнання, яке надовго прив’язує будівлю до викопного палива. Логіка така: публічні гроші мають спрямовуватися на майбутні рішення — енергоефективність, теплові насоси, відновлювану енергію, ефективне теплопостачання, автоматику, вентиляцію і глибоку реконструкцію.

Це не означає, що всі котли зникають одномоментно. Але фінансові стимули поступово зміщуються від викопного палива до рішень з низькими або нульовими викидами.

39.10. Практичне значення для України

Для України ця логіка особливо важлива в контексті відновлення та енергетичної безпеки. Відбудова старих слабких будівель у тому самому енергетично неефективному вигляді означала б повторення проблеми на десятиліття вперед.

Правильна модель — поєднувати відновлення з енергоефективністю: утеплення, вентиляція, покрівля, вікна, опалення, електрика, сонячна енергія, накопичення, доступність, пожежна безпека і довгострокова експлуатація.

40. One-stop shops для енергетичної ефективності будівель

Нижче подано адаптований український переклад і практичне пояснення статті 18 Directive (EU) 2024/1275. Ця стаття стосується технічної допомоги та one-stop shops — єдиних точок підтримки для власників, орендарів, управителів, бізнесу, фінансових установ, підрядників та інших учасників реконструкції будівель.

Головна ідея one-stop shop: людина або організація, яка хоче покращити енергоефективність будівлі, не повинна залишатися сам на сам із технічними, фінансовими, адміністративними і юридичними питаннями.

40.1. Створення технічної допомоги

Держави-члени мають у співпраці з компетентними органами та, де це доречно, приватними учасниками забезпечити створення і роботу інструментів технічної допомоги, зокрема інклюзивних one-stop shops для енергетичної ефективності будівель.

Пояснення

One-stop shop — це не просто інформаційний сайт. Це місце або сервіс, де власник може отримати зрозумілу допомогу: що робити з будівлею, з чого почати, які документи потрібні, які програми фінансування існують, які роботи мають сенс, як не зробити технічну помилку і як знайти фахівців.

40.2. Для кого призначені one-stop shops

Такі точки підтримки мають орієнтуватися на всіх учасників, залучених до реконструкції будівель.

• власників приватних будинків;
• власників квартир;
• ОСББ та управителів багатоквартирних будинків;
• орендарів;
• мікропідприємства;
• малий і середній бізнес;
• комерційних власників нерухомості;
• адміністративних і фінансових учасників;
• підрядників, проєктувальників, енергоаудиторів та інших спеціалістів.

40.3. Доступність по території

Держави-члени мають забезпечити доступність технічної допомоги по всій території. Для цього one-stop shops мають створюватися з урахуванням населення, регіонів, віку будівельного фонду, програм комплексної квартальної реконструкції та доступності для користувачів.

Серед орієнтирів директива передбачає можливість створення one-stop shops:

• з розрахунку один one-stop shop на 80 000 мешканців;
• або принаймні один one-stop shop на регіон;
• або в районах, де середній вік будівельного фонду перевищує національний середній показник;
• або в районах, де держава планує комплексні програми районної реконструкції;
• або в місцях, до яких можна дістатися менш ніж за 90 хвилин середнього часу подорожі.

Пояснення простими словами

Допомога має бути реально доступною. Якщо one-stop shop існує лише в столиці або на папері, він не допоможе власнику старого будинку в невеликому місті, ОСББ у районному центрі або малому бізнесу в громаді.

Саме тому директива говорить про територіальну доступність і наближення допомоги до людей.

40.4. Які послуги може надавати one-stop shop

One-stop shop має допомагати власнику пройти шлях від проблеми до рішення: від первинної інформації до технічної оцінки, фінансування, підготовки робіт і супроводу реконструкції.

• пояснення енергетичного стану будівлі;
• рекомендації щодо енергоаудиту або технічного обстеження;
• інформація про доступні програми фінансування;
• допомога з підготовкою заявки на фінансування;
• пояснення, які роботи мають технічний сенс;
• орієнтація щодо паспортів реконструкції;
• допомога з вибором послідовності робіт;
• пояснення ризиків конденсату, плісняви, вентиляції і теплових мостів;
• орієнтація щодо підрядників, проєктувальників і спеціалістів;
• супровід власника на різних етапах реконструкції.

40.5. Спеціальні послуги для вразливих домогосподарств

One-stop shops мають приділяти особливу увагу вразливим домогосподарствам, людям, які постраждали від енергетичної бідності, і домогосподарствам з низьким доходом.

Пояснення

Люди, які найбільше страждають від холоду, високих рахунків, плісняви або слабкого опалення, часто мають найменше ресурсів, щоб розібратися з технікою, кредитами, заявками, підрядниками і документами.

Саме для них one-stop shop має бути не формальним інформаційним центром, а реальною допомогою: пояснити, порахувати, підказати, супроводити, не допустити помилок і допомогти отримати підтримку.

40.6. Допомога для ОСББ і багатоквартирних будинків

Багатоквартирні будинки мають окрему складність: багато співвласників, спільне майно, рішення зборів, різні фінансові можливості мешканців, конфлікти інтересів, складна інженерія і потреба в довгостроковому плануванні.

One-stop shop може допомагати ОСББ або управителю підготувати технічну логіку реконструкції, пояснити мешканцям пріоритети, знайти фінансування, підготувати документи і уникнути помилок на етапі вибору робіт.

40.7. Допомога для малого бізнесу

Мікропідприємства, малий і середній бізнес також потребують технічної підтримки. Для магазину, ресторану, готелю, фітнес-клубу або офісу енергоефективність безпосередньо впливає на витрати бізнесу.

• опалення і кондиціювання;
• вентиляція і якість повітря;
• освітлення;
• холодильне обладнання;
• тепловтрати через фасад, вікна і покрівлю;
• сонячні панелі;
• автоматизація;
• зарядна інфраструктура;
• пожежна та електробезпека.

40.8. Чому one-stop shop не замінює технічний аудит

One-stop shop може допомогти зорієнтуватися, але він не повинен замінювати повноцінне технічне обстеження там, де потрібна інженерна діагностика. Якщо є протікання, тріщини, пліснява, перегрів електрики, промерзання, проблеми покрівлі, слабке опалення або сумнівна вентиляція, потрібен технічний огляд об’єкта.

Правильна модель така: one-stop shop допомагає власнику зрозуміти шлях, а технічний аудит дає конкретну діагностику конкретної будівлі.

40.9. Практичне значення для України

Для України ідея one-stop shops може бути дуже корисною під час післявоєнного відновлення, термомодернізації житла, роботи з ОСББ, підтримки вразливих домогосподарств і модернізації громадських будівель.

Людям потрібні не тільки гроші на ремонт, а й технічна навігація: як відновити будівлю без повторення старих помилок, як не створити конденсат після утеплення, як правильно поєднати покрівлю, фасад, вікна, вентиляцію, опалення, електрику і сонячну енергію.

41. Практичний висновок зі статей 16–18

Статті 16–18 EPBD показують, що енергетична модернізація будівель потребує трьох речей: даних, фінансування і супроводу. Дані дозволяють зрозуміти реальний стан будівлі. Фінансування дозволяє виконати роботи. One-stop shops допомагають власнику не загубитися між технічними, адміністративними і фінансовими рішеннями.

Без даних реконструкція буде сліпою. Без фінансування — недоступною. Без технічної допомоги — хаотичною і ризиковою.

42. Що це означає для власника будівлі

• потрібно збирати і зберігати технічну історію будівлі;
• дані лічильників, обладнання, сертифікатів і обстежень мають бути доступні власнику;
• перед реконструкцією потрібно розуміти не тільки дефекти, а й фінансову модель робіт;
• фінансування має підтримувати технічно правильні рішення, а не випадковий ремонт;
• вразливі домогосподарства потребують окремої підтримки;
• ОСББ і багатоквартирні будинки потребують супроводу, бо рішення ухвалюються колективно;
• малий бізнес має оцінювати енергоефективність як частину витрат і конкурентності;
• відмова від стимулів для автономних котлів на викопному паливі означає поступовий зсув фінансування до чистіших систем;
• one-stop shop може допомогти зорієнтуватися, але технічний стан будівлі все одно потрібно перевіряти на місці;
• якісна реконструкція має поєднувати дані, аудит, фінансування, проєкт, контроль і технічний супровід.

43. Зв’язок з послугами СтройАудит

• енергетичний аудит будівлі — аналіз енергоспоживання, тепловтрат, інженерних систем, даних і потенціалу модернізації;
• будівельний аудит об’єкта — комплексна оцінка технічного стану, матеріалів, конструкцій, інженерії і документів;
• консультація зі звітом і рекомендаціями — практична дорожня карта дій для власника будівлі;
• тепловізійне обстеження — пошук тепловтрат, містків холоду, промерзання, дефектів утеплення і температурних аномалій;
• обстеження вологих стін — аналіз конденсату, плісняви, протікань, вентиляції і теплових мостів;
• експертиза системи опалення — оцінка ефективності опалення, балансування, температурного режиму і доцільності модернізації;
• інспекція комерційного приміщення — оцінка технічних, енергетичних і експлуатаційних ризиків для бізнесу;
• перевірка будинку перед купівлею — оцінка майбутніх витрат, технічної історії будівлі і ризиків реконструкції.

44. Енергетичні сертифікати будівель

Нижче подано адаптований український переклад і практичне пояснення статті 19 Directive (EU) 2024/1275. Ця стаття стосується енергетичних сертифікатів будівель — Energy Performance Certificates, або EPC.

Головна ідея енергетичного сертифіката: власник, покупець, орендар, управитель, банк, інвестор або орган влади має отримати зрозумілу інформацію про енергетичний стан будівлі. Сертифікат має показувати не лише клас, а й числові показники, порівняння з вимогами, рекомендації щодо покращення і зв’язок із майбутньою реконструкцією.

44.1. Система сертифікації енергетичних характеристик

Держави-члени ЄС мають встановити систему сертифікації енергетичних характеристик будівель. Енергетичний сертифікат має відображати енергетичні характеристики будівлі або будівельної одиниці.

Пояснення простими словами

Енергетичний сертифікат — це не рекламна етикетка і не формальна довідка. Це документ, який має допомогти зрозуміти, скільки енергії потребує будівля, наскільки вона ефективна, до якого класу належить, які має слабкі місця і що можна зробити для покращення.

Для покупця або орендаря такий сертифікат важливий так само, як інформація про площу, рік будівництва або стан ремонту. Погана енергоефективність означає вищі витрати, ризик холоду, перегріву, конденсату, плісняви і майбутньої дорогої модернізації.

44.2. Числовий показник первинної енергії

Енергетичні характеристики будівлі мають виражатися числовим показником використання первинної енергії у кВт·год/(м²·рік).

Пояснення

Клас енергоефективності сам по собі недостатній. Потрібно бачити числовий показник, щоб порівнювати будівлі, оцінювати ефект реконструкції, рахувати економію і розуміти реальний масштаб проблеми.

Наприклад, дві будівлі можуть мати однаковий клас, але різні фактичні технічні причини проблем: слабку покрівлю, погані вікна, неефективне опалення, відсутність вентиляції, теплові мости або неправильну експлуатацію.

44.3. Шкала класів A–G

Енергетичний сертифікат має вказувати клас енергетичних характеристик будівлі за замкненою шкалою від A до G.

• клас A відповідає будівлям з нульовими викидами;
• клас G відповідає будівлям із найгіршими енергетичними характеристиками в національному будівельному фонді на момент запровадження шкали;
• класи B–F мають бути розподілені між цими рівнями так, щоб шкала була зрозумілою і корисною для порівняння;
• держави можуть застосовувати різні пороги для різних категорій будівель і кліматичних зон.

Пояснення простими словами

Шкала A–G має зробити інформацію про будівлю зрозумілішою для звичайного користувача. Але важливо розуміти: клас — це результат методики. Його потрібно читати разом із числовими показниками, рекомендаціями, типом будівлі, кліматичною зоною, станом інженерії і фактичним режимом використання.

Будівля класу G — це не просто “погана оцінка”. Це сигнал, що об’єкт належить до найгіршої частини фонду і, найімовірніше, має високий потенціал для енергетичної реконструкції.

44.4. Клас A і будівля з нульовими викидами

Клас A пов’язаний із поняттям будівлі з нульовими викидами. Це означає, що будівля повинна відповідати не лише низькому рівню енергетичної потреби, а й вимогам щодо відсутності викидів вуглецю на місці від викопного палива та дуже низьких експлуатаційних викидів.

Пояснення

Будівля не повинна отримувати високий клас лише через низький розрахунковий показник енергії, якщо вона при цьому спалює викопне паливо на місці. У логіці EPBD клас A — це не просто “теплий будинок”, а будівля, яка відповідає ширшій концепції zero-emission building.

Тому важливими є не тільки утеплення і вікна, а й джерело енергії, технічні системи, викиди, автоматика, вентиляція, сонячна енергія, акумулятори або інші рішення, які впливають на експлуатаційний кліматичний слід будівлі.

44.5. Добровільний клас A+

Держави-члени можуть запровадити додатковий клас A+. Такий клас має позначати найвищий рівень енергетичних характеристик, коли будівля має ще нижчу потребу в енергії, ніж будівля класу A, і виробляє більше відновлюваної енергії на місці за рік, ніж її річна потреба в первинній енергії.

Пояснення простими словами

A+ — це не просто “трохи кращий A”. Це рівень, близький до будівлі з позитивним енергетичним балансом, коли об’єкт не лише мало споживає, а й виробляє більше відновлюваної енергії, ніж потребує за рік.

Для такого рівня недостатньо просто встановити сонячні панелі. Спочатку потрібно зменшити потребу будівлі в енергії: оболонка, вентиляція, опалення, охолодження, автоматика, герметичність, теплові мости і режим експлуатації мають бути технічно збалансовані.

44.6. Єдина візуальна форма сертифікатів

Держави-члени мають забезпечити спільну візуальну ідентичність енергетичних сертифікатів на своїй території.

Пояснення

Сертифікат має бути зрозумілим для користувача. Якщо різні сертифікати виглядають по-різному, містять різні показники або подають інформацію незрозуміло, покупець, орендар або власник не може нормально порівнювати об’єкти.

Єдина форма допомагає зробити сертифікат практичним інструментом, а не формальним додатком до документів.

44.7. Що має містити енергетичний сертифікат

Енергетичний сертифікат має містити показники, які дозволяють зрозуміти енергетичний стан будівлі і порівняти його з вимогами та орієнтирами.

• клас енергетичних характеристик;
• числовий показник первинної енергії у кВт·год/(м²·рік);
• показники енергоспоживання, визначені за методикою;
• порівняння з мінімальними вимогами до енергетичних характеристик;
• порівняння з вимогами до будівель з майже нульовим споживанням енергії;
• порівняння з вимогами до будівель з нульовими викидами;
• за потреби — інформацію про мінімальні стандарти енергетичних характеристик;
• рекомендації щодо покращення енергоефективності;
• рекомендації щодо зменшення експлуатаційних викидів парникових газів;
• рекомендації щодо покращення якості внутрішнього середовища;
• інформацію про те, де власник або орендар може отримати додаткову консультацію чи підтримку.

44.8. Рекомендації в енергетичному сертифікаті

Енергетичний сертифікат має містити рекомендації щодо економічно доцільного покращення енергетичних характеристик будівлі або будівельної одиниці, якщо будівля не досягає високого рівня енергетичних характеристик.

Такі рекомендації мають стосуватися не тільки економії енергії, а й зменшення експлуатаційних викидів парникових газів і покращення якості внутрішнього середовища.

Пояснення

Сертифікат без рекомендацій має обмежену користь. Власнику недостатньо знати, що будівля має поганий клас. Йому потрібно розуміти, які заходи можуть реально покращити ситуацію: утеплення покрівлі, фасаду, цоколя, заміна вікон, вентиляція, балансування опалення, модернізація котельні, тепловий насос, сонячні панелі, автоматика або інші рішення.

Рекомендації мають бути не випадковими, а технічно пов’язаними з конкретною будівлею.

44.9. Заміна рекомендацій паспортом реконструкції

Якщо енергетичний сертифікат видається разом із паспортом реконструкції або близько в часі до нього, рекомендації в сертифікаті можуть бути замінені паспортом реконструкції.

Пояснення

Це логічно: енергетичний сертифікат показує поточний стан, а паспорт реконструкції дає дорожню карту майбутніх робіт. Якщо паспорт реконструкції якісно складений, він може бути кориснішим за короткий перелік рекомендацій у сертифікаті.

44.10. Енергетичний сертифікат і якість внутрішнього середовища

Рекомендації в сертифікаті мають враховувати якість внутрішнього середовища: температуру, вентиляцію, вологість, ризик плісняви, якість повітря, перегрів, холодні поверхні і комфорт людей.

Пояснення простими словами

Енергоефективність не повинна зводитися до того, щоб “закрити всі щілини”. Якщо після заміни вікон і утеплення фасаду в будівлі з’являється конденсат, пліснява і задуха, це погана модернізація.

Сертифікат має підштовхувати до рішень, які одночасно зменшують витрати енергії і покращують умови для людей.

45. Видача енергетичних сертифікатів

Нижче подано адаптований український переклад і практичне пояснення статті 20 Directive (EU) 2024/1275. Ця стаття визначає, коли мають видаватися енергетичні сертифікати будівель.

45.1. Коли має видаватися сертифікат

Енергетичний сертифікат має видаватися для будівель або будівельних одиниць у таких випадках:

• коли будівля або будівельна одиниця збудована;
• коли будівля або будівельна одиниця пройшла значну реконструкцію;
• коли будівля або будівельна одиниця продається;
• коли будівля або будівельна одиниця здається в оренду новому орендарю;
• коли поновлюється договір оренди;
• для наявних будівель, які належать публічним органам або зайняті публічними органами.

Пояснення простими словами

Сертифікат потрібен у моменти, коли енергетична інформація має значення для рішення: будівництво, реконструкція, продаж, оренда, поновлення оренди або використання будівлі публічним органом.

Для покупця це відповідь на питання: які будуть витрати і ризики після купівлі. Для орендаря — які будуть експлуатаційні витрати. Для власника — що потрібно модернізувати. Для держави — який реальний стан будівельного фонду.

45.2. Цифровий формат сертифіката

Енергетичний сертифікат має видаватися у цифровому форматі, якщо паперова версія не запитується окремо.

Пояснення

Цифровий формат потрібен не тільки для зручності. Він дозволяє зберігати дані в національній базі, перевіряти якість сертифікатів, використовувати дані для статистики, фінансування, контролю і планування реконструкції будівельного фонду.

Добрий цифровий сертифікат має бути не просто сканом паперу, а документом із даними, які можна перевірити, обробити і використати.

45.3. Сертифікат під час продажу або оренди

Під час продажу або оренди будівлі чи будівельної одиниці енергетичний сертифікат має бути доступний потенційному покупцю або орендарю.

Пояснення

Покупець або орендар має бачити енергетичний стан об’єкта до ухвалення рішення, а не після підписання договору. Якщо будинок має великі тепловтрати, погану вентиляцію, слабке опалення або високі витрати на охолодження, це впливає на реальну ціну користування нерухомістю.

45.4. Оголошення про продаж або оренду

У випадках, коли будівля або будівельна одиниця має енергетичний сертифікат, інформація з нього має відображатися в оголошеннях про продаж або оренду, зокрема на порталах нерухомості, відповідно до національних правил.

Пояснення

Енергетичний клас має стати частиною ринкової інформації про нерухомість. Так само як у оголошенні вказують площу, поверх, кількість кімнат і стан ремонту, у майбутній логіці має бути зрозуміло, наскільки будівля енергоефективна.

Це змінює поведінку ринку: енергоефективний об’єкт може мати кращу привабливість, а будівля з поганим класом — вимагати знижки або плану модернізації.

45.5. Значна реконструкція як нова підстава для сертифікації

Значна реконструкція є однією з підстав для видачі нового енергетичного сертифіката.

Пояснення

Це важливо, бо після суттєвої реконструкції енергетичний стан будівлі має змінитися. Якщо виконано утеплення, заміну вікон, модернізацію опалення, вентиляцію, сонячні панелі або інші заходи, старий сертифікат уже може не відображати реальний стан.

Сертифікат після реконструкції дозволяє підтвердити результат: чи справді будівля стала ефективнішою, чи лише отримала нове оздоблення.