Я изучил материалы одного очень показательного уголовного дела через реестр судебных решений. И мой вывод такой: старая серая модель продажи недвижимости через предварительный договор, задаток, «отдельно земля, дом потом оформим на нового владельца земли» — перестаёт быть просто обычной практикой. Всё чаще это выглядит как прямой путь к уголовному делу об уклонении от уплаты налогов.
Суть дела не в том, что кто-то один раз что-то неправильно оформил. Суть — в системности. Следствие увидело не отдельные сделки, а полноценную девелоперскую модель: строительство, продажи, менеджеров, внутренний учёт, технические условия, электричество, договоры, платежи, переписку по взносам и курсу доллара. То есть фактически девелопмент — бизнес по продаже жилья. Но внешне всё оформлено так, будто это не девелопмент, а набор частных историй: здесь продали землю, здесь дали задаток, здесь подписали предварительный договор, а дом потом уже как-то «оформился» на нового владельца.
Именно в этом, по логике следствия, и скрывается схема. В реальности покупатель платит за дом с землёй. Реальная сумма фиксируется в предварительных договорах, графиках оплат, задатках, паевом участии, внутренних таблицах, переписке с менеджерами. Но нотариально потом часто проводят только землю, иногда по очень скромной цене. А дом вводится в эксплуатацию позже, уже от имени покупателя. На бумаге — одна операция. По сути — совсем другая.
И когда государство видит такую разницу между реальной экономикой сделки и тем, что официально показано в документах, это уже не выглядит как «умное оформление». Это начинает выглядеть как сокрытие реального дохода, а значит — как уклонение от НДФЛ, НДС и военного сбора.
В том деле, которое я изучил, следствие считает, что бюджет недополучил не менее 39,9 млн грн. Из них более 14,4 млн грн НДФЛ, более 23,6 млн грн НДС и ещё почти 1,9 млн грн военного сбора. Отдельно фигурирует расчётный заниженный доход более чем на 124,8 млн грн.
Но самое важное здесь другое. В зоне риска не только застройщик. В зоне риска и покупатель.
Потому что покупатель в такой модели часто думает, что он просто сэкономил на налогах и оформлении. Ему говорят: так быстрее, так дешевле, так все делают, главное — оформить землю, а дом потом. И именно в этот момент он входит в чужую схему своими деньгами.
А дальше начинаются последствия. Арест оригиналов договоров. Изъятая техника. Зависшие сделки. Невозможность нормально довести оформление до конца. И вдруг выясняется, что ты не просто купил дешевле, а стал частью большой уголовной истории, которую следствие раскладывает по платежам, документам и ролям.
И теперь к этому добавляется ещё одна новая реальность.
4 марта 2026 года Кабмин принял постановление №305, которым существенно сузил упрощённый контур застройки через строительный паспорт. В обновлённом перечне для такого механизма остались индивидуальные, садовые и дачные дома до 500 м², а из формулировок прямо исключены сблокированные жилые дома. Отраслевые разъяснения уже прямо читают это так: для таунхаусов и дуплексов упрощённой схемы больше не существует, для оформления нужны градостроительные условия и ограничения, детальный план. Отдельно на период военного положения строительство без строительного паспорта по схеме намерений касается только небольших индивидуальных, садовых и дачных домов до 200 м².
Модель «оформим только землю, а секцию или дом как-нибудь потом» становится ещё опаснее. Если раньше кто-то пытался продавать таунхаусы под видом частной застройки, то теперь государство ещё чётче отрезает эту лазейку: сблокированные объекты вытесняются из упрощённой процедуры в полноценную градостроительную. Параллельно усиливается контроль и проверка того, соответствуют ли схемы намерений градостроительной документации и строительным нормам всей постройки в целом, а не отдельной секции.
То есть теперь риск двойной.
Первый — налогово-уголовный.
Когда продажу дома маскируют под продажу земли, а реальные суммы живут в задатках и расписках.
Второй — градостроительный.
Когда объект, в который вы внесли деньги, уже не вписывается в новые правила и его нельзя будет спокойно довести до законного финала по старой логике «по частям», «по секциям», по упрощённой схеме.
Если вы девелопер и фактически строите жильё как бизнес — работайте как бизнес: прозрачно, с нормальной структурой и честной моделью продаж, с нормальной налоговой логикой. Потому что времена, когда можно было разнести одну реальную операцию на землю, задаток, расписку, предварительный договор и последующий ввод в эксплуатацию после продажи участка, закончились.
А если вы покупатель — перестаньте думать, что выгодная схема от застройщика даёт вам только экономию на налогах. Очень часто она даёт вам не экономию, а отложенную проблему. И когда эта проблема взрывается, она бьёт не только по застройщику. Она бьёт и по вашему договору, и по вашим деньгам, и по вашему праву на будущее жильё.
Сегодня вы экономите на налогах, завтра объясняете, почему ваш дом существует в рекламе, в платежах и в переписке, но официально продавался только клочок земли.
Суть дела не в том, что кто-то один раз что-то неправильно оформил. Суть — в системности. Следствие увидело не отдельные сделки, а полноценную девелоперскую модель: строительство, продажи, менеджеров, внутренний учёт, технические условия, электричество, договоры, платежи, переписку по взносам и курсу доллара. То есть фактически девелопмент — бизнес по продаже жилья. Но внешне всё оформлено так, будто это не девелопмент, а набор частных историй: здесь продали землю, здесь дали задаток, здесь подписали предварительный договор, а дом потом уже как-то «оформился» на нового владельца.
Именно в этом, по логике следствия, и скрывается схема. В реальности покупатель платит за дом с землёй. Реальная сумма фиксируется в предварительных договорах, графиках оплат, задатках, паевом участии, внутренних таблицах, переписке с менеджерами. Но нотариально потом часто проводят только землю, иногда по очень скромной цене. А дом вводится в эксплуатацию позже, уже от имени покупателя. На бумаге — одна операция. По сути — совсем другая.
И когда государство видит такую разницу между реальной экономикой сделки и тем, что официально показано в документах, это уже не выглядит как «умное оформление». Это начинает выглядеть как сокрытие реального дохода, а значит — как уклонение от НДФЛ, НДС и военного сбора.
В том деле, которое я изучил, следствие считает, что бюджет недополучил не менее 39,9 млн грн. Из них более 14,4 млн грн НДФЛ, более 23,6 млн грн НДС и ещё почти 1,9 млн грн военного сбора. Отдельно фигурирует расчётный заниженный доход более чем на 124,8 млн грн.
Но самое важное здесь другое. В зоне риска не только застройщик. В зоне риска и покупатель.
Потому что покупатель в такой модели часто думает, что он просто сэкономил на налогах и оформлении. Ему говорят: так быстрее, так дешевле, так все делают, главное — оформить землю, а дом потом. И именно в этот момент он входит в чужую схему своими деньгами.
А дальше начинаются последствия. Арест оригиналов договоров. Изъятая техника. Зависшие сделки. Невозможность нормально довести оформление до конца. И вдруг выясняется, что ты не просто купил дешевле, а стал частью большой уголовной истории, которую следствие раскладывает по платежам, документам и ролям.
И теперь к этому добавляется ещё одна новая реальность.
4 марта 2026 года Кабмин принял постановление №305, которым существенно сузил упрощённый контур застройки через строительный паспорт. В обновлённом перечне для такого механизма остались индивидуальные, садовые и дачные дома до 500 м², а из формулировок прямо исключены сблокированные жилые дома. Отраслевые разъяснения уже прямо читают это так: для таунхаусов и дуплексов упрощённой схемы больше не существует, для оформления нужны градостроительные условия и ограничения, детальный план. Отдельно на период военного положения строительство без строительного паспорта по схеме намерений касается только небольших индивидуальных, садовых и дачных домов до 200 м².
Модель «оформим только землю, а секцию или дом как-нибудь потом» становится ещё опаснее. Если раньше кто-то пытался продавать таунхаусы под видом частной застройки, то теперь государство ещё чётче отрезает эту лазейку: сблокированные объекты вытесняются из упрощённой процедуры в полноценную градостроительную. Параллельно усиливается контроль и проверка того, соответствуют ли схемы намерений градостроительной документации и строительным нормам всей постройки в целом, а не отдельной секции.
То есть теперь риск двойной.
Первый — налогово-уголовный.
Когда продажу дома маскируют под продажу земли, а реальные суммы живут в задатках и расписках.
Второй — градостроительный.
Когда объект, в который вы внесли деньги, уже не вписывается в новые правила и его нельзя будет спокойно довести до законного финала по старой логике «по частям», «по секциям», по упрощённой схеме.
Если вы девелопер и фактически строите жильё как бизнес — работайте как бизнес: прозрачно, с нормальной структурой и честной моделью продаж, с нормальной налоговой логикой. Потому что времена, когда можно было разнести одну реальную операцию на землю, задаток, расписку, предварительный договор и последующий ввод в эксплуатацию после продажи участка, закончились.
А если вы покупатель — перестаньте думать, что выгодная схема от застройщика даёт вам только экономию на налогах. Очень часто она даёт вам не экономию, а отложенную проблему. И когда эта проблема взрывается, она бьёт не только по застройщику. Она бьёт и по вашему договору, и по вашим деньгам, и по вашему праву на будущее жильё.
Сегодня вы экономите на налогах, завтра объясняете, почему ваш дом существует в рекламе, в платежах и в переписке, но официально продавался только клочок земли.