Я дослідив матеріали однієї дуже показової кримінальної справи через реєстр судових рішень. І висновок у мене такий: стара сіра модель продажу нерухомості через попередній договір, завдаток, "окремо земля, будинок потім оформимо на нового власника землі" - перестає бути просто звичайною практикою. Це дедалі більше виглядає як прямий шлях до кримінальної справи про ухилення від сплати податків.
Суть справи не в тому, що хтось один раз щось не так оформив. Суть у системності. Слідство побачило не окремі угоди, а повноцінну девелоперську модель: будівництво, продажі, менеджери, внутрішній облік, технічні умови, електрика, договори, платежі, листування по внесках і курсу долара. Тобто фактично девелопмент - бізнес із продажу житла. Але зовні все оформлено так, ніби це не девелопмент, а набір приватних історій: тут продали землю, тут дали завдаток, тут підписали попередній договір, а будинок потім уже якось “оформився” на нового власника.
Саме в цьому, за логікою слідства, і ховається схема. Реально покупець платить за будинок із землею. Реальна сума фіксується в попередніх договорах, графіках оплат, завдатках, пайовій участі, внутрішніх таблицях, листуванні з менеджерами. Але нотаріально потім часто проводять лише землю, іноді за дуже скромною ціною. А будинок вводиться в експлуатацію пізніше, вже від імені покупця. На папері одна операція. По суті - зовсім інша.
І коли держава бачить таку різницю між реальною економікою угоди та тим, що офіційно показано в документах, це вже не виглядає як смарт оформлення. Це починає виглядати як приховування реального доходу, а отже - як ухилення від ПДФО, ПДВ і військового збору.
У тій справі, яку я вивчив, слідство вважає, що бюджет недоотримав щонайменше 39,9 млн грн. Із них понад 14,4 млн грн ПДФО, понад 23,6 млн грн ПДВ і ще майже 1,9 млн грн військовий збір. Окремо фігурує розрахунковий занижений дохід більш ніж на 124,8 млн грн.
Але найважливіше тут інше. У зоні ризику не лише забудовник, у зоні ризику і покупець.
Бо покупець у такій моделі часто думає, що він просто зекономив на податках і оформленні. Йому кажуть: так швидше, так дешевше, так усі роблять, головне оформити землю, а будинок потім. І саме в цей момент він заходить у чужу схему своїми грошима.
А далі починаються наслідки. Арешт оригіналів договорів. Вилучена техніка. Завислі угоди. Неможливість нормально довести оформлення до кінця. І раптом з’ясовується, що ти не просто купив дешевше, а став частиною великої кримінальної історії, яку слідство розкладає по платежах, документах і ролях.
І тепер до цього додається ще одна нова реальність.
4 березня 2026 року Кабмін ухвалив постанову №305, якою суттєво звузив спрощений контур забудови через будівельний паспорт. В оновленому переліку для такого механізму залишилися індивідуальні, садові та дачні будинки до 500 м2, а з формулювань прямо вилучені зблоковані житлові будинки; галузеві роз’яснення вже прямо читають це так: для таунхаусів і дуплексів спрощена схема більше не існує, для оформлення потрібні містобудівні умови та обмеження, детальний план. Окремо на період воєнного стану будівництво без будівельного паспорта за схемою намірів стосується лише невеликих індивідуальних, садових і дачних будинків до 200 м2.
Модель "оформимо тільки землю, а секцію або будинок якось потім" стає ще небезпечнішою. Якщо раніше хтось намагався продавати таунхауси під виглядом приватної забудови, то тепер держава ще чіткіше відрізає цю лазівку: зблоковані об’єкти виштовхуються зі спрощеної процедури в повноцінну містобудівну. Паралельно посилюється контроль і перевірка того, чи відповідають схеми намірів містобудівній документації та будівельним нормам вся будівля в цілому, а не окрема секція.
Тобто тепер ризик подвійний.
Перший - податково-кримінальний.
Коли продаж будинку маскують під продаж землі, а реальні суми живуть у завдатках та розписках.
Другий - містобудівний.
Коли об’єкт, у який ви внесли гроші, уже не вкладається в нові правила і його не можна буде спокійно довести до законного фіналу за старою логікою "по частинах", "по секціях" за спрощеною схемою.
Якщо ви девелопер і фактично будуєте житло як бізнес - працюйте як бізнес, прозоро з нормальною структурою та чесною моделлю продажу, з нормальною податковою логікою. Бо часи, коли можна було рознести одну реальну операцію на землю, завдаток, розписку, попередній договір і потім після продажу ділянки введення в експлуатацію, закінчилися.
А якщо ви покупець - перестаньте думати, що вигідна схема від забудовника дає вам лише економію на податках. Дуже часто вона дає вам не економію, а відкладену проблему. І коли ця проблема вибухає, вона б’є не тільки по забудовнику. Вона б’є і по вашому договору, і по ваших грошах, і по вашому праву на майбутнє житло. Сьогодні ви економите на податках, завтра пояснюєте, чому ваш будинок існує в рекламі, в платежах і в листуванні, але офіційно продавався лише клаптик землі.