Я дослідив матеріали однієї дуже показової кримінальної справи через реєстр судових рішень. І висновок у мене такий: стара сіра модель продажу нерухомості через попередній договір, завдаток, "окремо земля, будинок потім оформимо на нового власника землі" - перестає бути просто звичайною практикою. Це дедалі більше виглядає як прямий шлях до кримінальної справи про ухилення від сплати податків.
Суть справи не в тому, що хтось один раз щось не так оформив. Суть у системності. Слідство побачило не окремі угоди, а повноцінну девелоперську модель: будівництво, продажі, менеджери, внутрішній облік, технічні умови, електрика, договори, платежі, листування по внесках і курсу долара. Тобто фактично девелопмент - бізнес із продажу житла. Але зовні все оформлено так, ніби це не девелопмент, а набір приватних історій: тут продали землю, тут дали завдаток, тут підписали попередній договір, а будинок потім уже якось “оформився” на нового власника.
Саме в цьому, за логікою слідства, і ховається схема. Реально покупець платить за будинок із землею. Реальна сума фіксується в попередніх договорах, графіках оплат, завдатках, пайовій участі, внутрішніх таблицях, листуванні з менеджерами. Але нотаріально потім часто проводять лише землю, іноді за дуже скромною ціною. А будинок вводиться в експлуатацію пізніше, вже від імені покупця. На папері одна операція. По суті - зовсім інша.
І коли держава бачить таку різницю між реальною економікою угоди та тим, що офіційно показано в документах, це вже не виглядає як смарт оформлення. Це починає виглядати як приховування реального доходу, а отже - як ухилення від ПДФО, ПДВ і військового збору.
Наведені раніше податкові суми потребують звірки з конкретним процесуальним документом. До отримання такого джерела не використовуємо їх як підтверджені обставини цього провадження.
Але найважливіше тут інше. У зоні ризику не лише забудовник, у зоні ризику і покупець.
Бо покупець у такій моделі часто думає, що він просто зекономив на податках і оформленні. Йому кажуть: так швидше, так дешевше, так усі роблять, головне оформити землю, а будинок потім. І саме в цей момент він заходить у чужу схему своїми грошима.
А далі починаються наслідки. Арешт оригіналів договорів. Вилучена техніка. Завислі угоди. Неможливість нормально довести оформлення до кінця. І раптом з’ясовується, що ти не просто купив дешевше, а став частиною великої кримінальної історії, яку слідство розкладає по платежах, документах і ролях.
І тепер до цього додається ще одна нова реальність.
Постанова №305 від 4 березня 2026 року розрізняє зблоковані будинки квартирного типу та три і більше блокованих садибних будинків. Для них передбачено проектування за містобудівними умовами та обмеженнями. Назва «дуплекс» або «таунхаус» сама по собі не визначає правову класифікацію об’єкта. Межі 500 м² для будівельного паспорта та 200 м² для схеми намірів належать до різних процедур. Можливість їх застосування перевіряють за характеристиками будівлі, земельної ділянки та чинними правилами; універсальної вимоги розробляти детальний план для кожного такого об’єкта цей висновок не встановлює.
Модель "оформимо тільки землю, а секцію або будинок якось потім" стає ще небезпечнішою. Якщо раніше хтось намагався продавати таунхауси під виглядом приватної забудови, то тепер держава ще чіткіше відрізає цю лазівку: зблоковані об’єкти виштовхуються зі спрощеної процедури в повноцінну містобудівну. Паралельно посилюється контроль і перевірка того, чи відповідають схеми намірів містобудівній документації та будівельним нормам вся будівля в цілому, а не окрема секція.
Тобто тепер ризик подвійний.
Перший - податково-кримінальний.
Коли продаж будинку маскують під продаж землі, а реальні суми живуть у завдатках та розписках.
Другий - містобудівний.
Коли об’єкт, у який ви внесли гроші, уже не вкладається в нові правила і його не можна буде спокійно довести до законного фіналу за старою логікою "по частинах", "по секціях" за спрощеною схемою.
Якщо ви девелопер і фактично будуєте житло як бізнес - працюйте як бізнес, прозоро з нормальною структурою та чесною моделлю продажу, з нормальною податковою логікою. Бо часи, коли можна було рознести одну реальну операцію на землю, завдаток, розписку, попередній договір і потім після продажу ділянки введення в експлуатацію, закінчилися.
А якщо ви покупець - перестаньте думати, що вигідна схема від забудовника дає вам лише економію на податках. Дуже часто вона дає вам не економію, а відкладену проблему. І коли ця проблема вибухає, вона б’є не тільки по забудовнику. Вона б’є і по вашому договору, і по ваших грошах, і по вашому праву на майбутнє житло. Сьогодні ви економите на податках, завтра пояснюєте, чому ваш будинок існує в рекламі, в платежах і в листуванні, але офіційно продавався лише клаптик землі.
