Законодательство, ДБН, ДСТУ и европейские нормы в сфере строительного аудита
В этом разделе собраны основные нормативные документы, которые могут использоваться при техническом обследовании недвижимости, строительном аудите, проверке качества ремонтных и строительных работ, тепловизионном обследовании, проверке фундамента, кровли, фасада, инженерных систем, электропроводки, отопления, вентиляции, водоснабжения и энергоэффективности зданий.
Страница имеет справочный характер. Перечень нормативных документов не является исчерпывающим. Для конкретного объекта, технического отчета, проекта, сметы или спорной ситуации всегда нужно проверять действующую редакцию документа, сферу его применения, наличие изменений, переходных положений и специальных требований к конкретному типу объекта.
При работе с объектами в Украине основой являются действующие законы Украины, государственные строительные нормы, национальные стандарты, правила устройства инженерных систем и другие нормативные документы Украины. Европейские нормы, стандарты ISO, EN ISO, Eurocodes и критерии пассивного дома могут использоваться как технический ориентир, сравнительная база или дополнительное требование, если это предусмотрено договором, техническим заданием, проектом или принятой методикой оценки.
Основные законы Украины
Эти документы формируют общую правовую основу строительства, применения строительных норм, градостроительной деятельности, энергоэффективности зданий, строительной продукции и судебной экспертизы.
- Закон Украины “О строительных нормах” — базовый закон о разработке, утверждении и применении строительных норм.
- Закон Украины “О регулировании градостроительной деятельности” — правовая основа градостроительной деятельности, проектирования, строительства и ввода объектов в эксплуатацию.
- Закон Украины “Об архитектурной деятельности” — регулирует вопросы архитектурной деятельности, проектирования и участия архитекторов в создании объектов архитектуры.
- Закон Украины “Об энергетической эффективности зданий” — определяет правовые основы энергетической эффективности зданий, сертификации и энергетических характеристик.
- Закон Украины “Об энергетической эффективности” — общий закон в сфере энергоэффективности и рационального использования энергии.
- Закон Украины “О предоставлении строительной продукции на рынке” — важен для оценки строительных материалов, изделий, деклараций показателей и соответствия строительной продукции.
- Закон Украины “О судебной экспертизе” — определяет правовые основы судебно-экспертной деятельности. Важно отличать судебную экспертизу от обычного технического обследования, строительного аудита или коммерческого технического отчета.
- Инструкция о назначении и проведении судебных экспертиз и экспертных исследований — применяется в сфере судебных экспертиз и экспертных исследований.
Проектирование, строительство и организация работ
Эти документы важны для оценки проектной документации, строительных работ, скрытых работ, технического надзора, строительного контроля и общей организации строительства.
- ДБН А.2.2-3:2014 “Состав и содержание проектной документации на строительство” — используется при проверке проектов, состава документации, технических решений и соответствия проекта задаче строительства.
- ДБН А.3.1-5:2016 “Организация строительного производства” — важен для оценки организации строительных работ, этапности, исполнительной документации и контроля качества.
- ДБН А.3.2-2:2009 “Охрана труда и промышленная безопасность в строительстве” — применяется при вопросах безопасного выполнения работ на строительной площадке.
- ДСТУ и наставления по выполнению, приемке и контролю строительных работ — могут применяться в зависимости от вида работ, материалов и конструкций.
Конструктивная безопасность, нагрузки и техническое состояние зданий
Этот блок важен при обследовании домов, квартир, коммерческих помещений, трещин, деформаций, фундаментов, стен, перекрытий, кровель и несущих конструкций.
- ДБН В.1.2-14:2018 “Общие принципы обеспечения надежности и конструктивной безопасности зданий и сооружений” — базовый документ по надежности, безопасности, долговечности и конструктивной оценке зданий.
- ДБН В.1.2-2:2006 “Нагрузки и воздействия” — используется для оценки нагрузок, воздействий и технических рисков для конструкций.
- ДБН В.1.1-7:2016 “Пожарная безопасность объектов строительства. Общие требования” — применяется для оценки общих вопросов пожарной безопасности зданий.
- ДСТУ и методики по обследованию и паспортизации технического состояния зданий и сооружений — могут использоваться при определении технического состояния объекта.
- Eurocodes / Еврокоды EN 1990–EN 1999 — европейская система стандартов для проектирования конструкций, оценки нагрузок, бетонных, стальных, деревянных, каменных, геотехнических и сейсмических решений.
Жилые, общественные и коммерческие здания
Эти нормы важны при проверке квартир, домов, таунхаусов, многоквартирных домов, офисов, магазинов, ресторанов, гостиниц, фитнес-клубов и других объектов.
- ДБН В.2.2-15:2019 “Жилые здания. Основные положения” — основной документ для жилых зданий.
- ДБН В.2.2-9:2018 “Общественные здания и сооружения. Основные положения” — важен для общественных и коммерческих объектов.
- ДБН В.2.2-40:2018 “Инклюзивность зданий и сооружений” — применяется для оценки доступности и инклюзивности объектов.
- ДБН В.2.5-28:2018 “Естественное и искусственное освещение” — важен для оценки освещения помещений, рабочих зон, коммерческих объектов и территорий.
Фундаменты, грунты и земельные участки
Этот блок используется при проверке земельного участка перед покупкой, экспертизе фундамента, оценке трещин, просадки, подтопления, влаги, рельефа, геологических рисков и условий будущего строительства.
- ДБН В.2.1-10:2018 “Основания и фундаменты зданий и сооружений. Основные положения” — ключевой документ по проектированию оснований и фундаментов.
- ДБН по инженерным изысканиям для строительства — применяются для оценки геологии, грунтов, уровня грунтовых вод и условий строительства.
- ДСТУ и методики инженерно-геологических исследований — могут использоваться при анализе грунтов, оснований и рисков для фундаментов.
- Нормы по планированию территорий, санитарным зонам, охранным зонам и градостроительным ограничениям — важны при проверке земельного участка перед покупкой.
Кровля, фасады, теплоизоляция и влага
Этот блок важен для экспертизы кровли, фасада, утепления, теплопотерь, мостиков холода, промерзания, влаги, высолов, протечек, дефектов гидроизоляции и фасадной теплоизоляции.
- ДБН В.2.6-220:2017 “Покрытия зданий и сооружений” — применяется для оценки кровель, крыш, водоотведения, вентиляции кровель и узлов покрытия.
- ДБН В.2.6-31:2021 “Тепловая изоляция и энергоэффективность зданий” — ключевой документ по тепловой изоляции, сопротивлению теплопередаче, энергоэффективности и ограждающим конструкциям.
- ДБН В.2.6-33:2018 “Конструкции наружных стен с фасадной теплоизоляцией. Требования к проектированию” — важен для фасадов с утеплением, узлов примыкания, защиты теплоизоляции от влаги и качества фасадных решений.
- ДСТУ и европейские стандарты по теплотехническим расчетам — используются для оценки теплопроводности материалов, теплового сопротивления конструкций и коэффициента теплопередачи.
- EN ISO 6946 “Building components and building elements — Thermal resistance and thermal transmittance — Calculation methods” — европейский/международный стандарт для расчета теплового сопротивления и теплопередачи конструкций.
- EN ISO 10211 “Thermal bridges in building construction” — используется для анализа тепловых мостов.
- EN ISO 13788 “Hygrothermal performance of building components” — важен для оценки влаги, конденсата и риска плесени.
Тепловизионное обследование и инфракрасная диагностика
Тепловизор не “видит сквозь стену”, но фиксирует температурную картину поверхности. Поэтому правильная интерпретация тепловизионных изображений требует понимания физики теплопередачи, условий обследования, разницы температур, влажности, вентиляции, материалов и конструктивных узлов.
- EN ISO 6781-1:2023 “Detection of heat, air and moisture irregularities in buildings by infrared methods. General procedures” — современный стандарт по инфракрасным методам обследования зданий.
- EN 13187 “Thermal performance of buildings. Qualitative detection of thermal irregularities in building envelopes. Infrared method” — прежний европейский стандарт, который часто упоминается в сфере строительной термографии.
- ISO 9869-1 “Thermal insulation. Building elements. In-situ measurement of thermal resistance and thermal transmittance” — может быть полезен для инструментального измерения тепловых характеристик ограждающих конструкций.
Отопление, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение и канализация
Эти документы применяются при проверке систем отопления, теплого пола, радиаторов, коллекторов, вентиляции, кондиционирования, канализации, водоснабжения, протечек, влажности и инженерных систем здания.
- ДБН В.2.5-67:2013 “Отопление, вентиляция и кондиционирование” — основной документ для систем отопления, вентиляции, кондиционирования и микроклимата.
- ДБН В.2.5-64:2012 “Внутренний водопровод и канализация. Часть I. Проектирование. Часть II. Строительство” — применяется к внутренним системам водоснабжения и канализации.
- ДСТУ, наставления и технические требования производителей оборудования — важны при оценке монтажа труб, коллекторов, насосов, арматуры, фильтров, бойлеров, котлов, вентиляционного оборудования и других систем.
- Европейские стандарты по энергетическим характеристикам инженерных систем зданий — могут использоваться как дополнительная база для оценки эффективности систем.
Электроустановки, электропроводка и электробезопасность
Этот блок используется при проверке электропроводки, электрощитов, перегрева контактов, кабельных линий, защитных устройств, ошибок монтажа, солнечных панелей, электрического отопления и электробезопасности.
- ДБН В.2.5-23:2025 “Проектирование электроустановок жилых домов и общественных зданий и сооружений” — современный документ для проектирования электроустановок жилых и общественных зданий. Введен в действие с 01.01.2026.
- Правила устройства электроустановок — ПУЭ — базовые технические правила по электроустановкам, электробезопасности, кабельным линиям, защите и монтажу.
- ДБН В.2.5-24:2012 “Электрическая кабельная система отопления” — может применяться при проверке электрического теплого пола и кабельных систем обогрева.
- ДСТУ EN / IEC стандарты по электробезопасности, защите, кабельной продукции и электрооборудованию — могут использоваться в зависимости от конкретной системы и оборудования.
Строительные материалы, изделия и продукция
Во время строительного аудита важно проверять не только качество работ, но и соответствие материалов, изделий, систем утепления, окон, труб, кабелей, оборудования и комплектующих заявленным характеристикам.
- Закон Украины “О предоставлении строительной продукции на рынке” — устанавливает правила введения в обращение и предоставления строительной продукции на рынке.
- Постановление Кабинета Министров Украины о предоставлении строительной продукции на рынке — содержит процедуры, формы документов и требования к строительной продукции.
- Regulation (EU) 2024/3110 on construction products — новый европейский регламент о гармонизированных правилах для строительной продукции в ЕС.
- Декларации показателей строительной продукции, сертификаты, технические паспорта и инструкции производителя — могут иметь значение при проверке материалов и выполненных работ.
Европейские нормы энергоэффективности и пассивного строительства
Европейские документы по энергоэффективности зданий важны как ориентир для качественного проектирования, реконструкции, термомодернизации и оценки энергетических характеристик зданий. Они не заменяют украинские ДБН, но помогают сравнивать украинские требования с европейскими подходами.
- Directive (EU) 2024/1275 — Energy Performance of Buildings Directive, EPBD — обновленная директива ЕС об энергетических характеристиках зданий.
- EN ISO 52000-1 “Energy performance of buildings — Overarching EPB assessment” — общая рамка для оценки энергетических характеристик зданий.
- EN ISO 52016-1 “Energy needs for heating and cooling, internal temperatures and sensible and latent heat loads” — стандарт для расчета потребности в энергии на отопление и охлаждение.
- EN ISO 6946 “Thermal resistance and thermal transmittance — Calculation methods” — важен для расчета теплового сопротивления конструкций и коэффициента теплопередачи.
- EN ISO 10077 “Thermal performance of windows, doors and shutters” — используется для оценки теплотехнических характеристик окон и дверей.
- EN ISO 10211 “Thermal bridges in building construction” — используется для анализа тепловых мостов.
- EN ISO 13788 “Hygrothermal performance of building components” — важен для оценки конденсата, влажности и риска плесени.
- EN ISO 6781-1 “Detection of heat, air and moisture irregularities in buildings by infrared methods” — стандарт для инфракрасного обследования зданий.
Пассивный дом и критерии Passive House
Пассивный дом — это не просто “хорошо утепленный дом”. Это концепция, которая объединяет качественную теплоизоляцию, энергоэффективные окна, герметичность оболочки, отсутствие критических тепловых мостов, контролируемую вентиляцию с рекуперацией тепла и очень низкую потребность в энергии на отопление и охлаждение.
Критерии Passive House сами по себе не являются обязательными украинскими строительными нормами. Но они могут использоваться как высокий ориентир энергоэффективности, как условие в техническом задании или как база для сравнения с требованиями ДБН и европейскими стандартами.
- Passive House Institute — критерии сертификации пассивного дома — международная система оценки пассивных зданий.
- Основной ориентир: удельная потребность в энергии на отопление до 15 кВт·ч/м² в год — один из ключевых показателей пассивного дома.
- Ориентир по тепловой нагрузке: до 10 Вт/м² — показатель очень низкой потребности в тепловой мощности.
- Ориентир по герметичности: n50 до 0,6 1/ч при 50 Па — важный критерий качества оболочки здания.
- PHPP — Passive House Planning Package — расчетный инструмент для проектирования и проверки пассивных домов.
Как эти нормы используются при наших услугах
При техническом осмотре, строительном аудите или консультации мы не просто ищем дефекты визуально. Мы оцениваем объект с учетом конструктивной логики, строительных норм, практики выполнения работ, требований к материалам, инженерным системам, теплотехнике, безопасности и эксплуатации.
- проверка дома перед покупкой — конструкции, фундамент, кровля, фасад, инженерные системы, влага, теплопотери;
- проверка квартиры перед покупкой — состояние ремонта, электрики, сантехники, вентиляции, окон, признаков влаги и скрытых рисков;
- приемка квартиры от застройщика — качество работ, дефекты, недоделки, отклонения и фиксация замечаний;
- тепловизионное обследование — теплопотери, мостики холода, промерзание, перегрев, влага, работа отопления;
- экспертиза фундамента — трещины, просадка, влага, гидроизоляция, влияние грунтов;
- экспертиза кровли — протечки, утепление, вентиляция, узлы примыкания, водоотведение;
- экспертиза системы отопления — работа радиаторов, теплого пола, коллекторов, циркуляции и температурных зон;
- экспертиза электропроводки — щиты, кабели, перегрев контактов, качество монтажа и риски электробезопасности;
- аудит сметы — объемы работ, материалы, цены, завышения, дублирование и пропущенные позиции.
Важно о судебной экспертизе
Обычный технический осмотр, консультация, строительный аудит, тепловизионное обследование или коммерческий технический отчет не являются судебной экспертизой, если это отдельно не оформлено в установленном законом порядке.
Если документ нужен именно для суда или судебного спора, необходимо заранее определить формат работы, вопросы к эксперту, процессуальный статус документа и необходимость привлечения аттестованного судебного эксперта.
Перейти к услугам | Словарь терминов | Цены | Заказать консультацию